Cómo Legalizar una Finca Rústica en Mallorca: Todo lo que Necesitas Saber Según la Nueva Ley Rústica
En Mallorca, como en el resto de las Islas Baleares, las fincas rústicas han ganado una gran relevancia, tanto por su valor patrimonial como por su atractivo para aquellos que buscan tranquilidad y un estilo de vida más natural. Sin embargo, uno de los mayores desafÃos para los propietarios de fincas rústicas es la regularización y legalización de las edificaciones o usos en suelo rústico. En los últimos años, las normativas sobre el suelo rústico han cambiado, afectando directamente a las opciones de construcción, usos y, sobre todo, a los procedimientos de legalización.
En este blog, vamos a desglosar de manera extensa cómo puedes legalizar una finca rústica en Mallorca, teniendo en cuenta la reciente Ley de Suelo Rústico de Baleares. Esta normativa introduce importantes cambios en lo que respecta a la legalización de edificaciones y usos, permitiendo a los propietarios poner en orden su situación legal en un plazo determinado.
¿Qué es el Suelo Rústico y Cómo Afecta la Legalización?
El suelo rústico en Mallorca está destinado principalmente para actividades agrÃcolas, ganaderas, forestales o para la conservación del paisaje y la naturaleza. Es un suelo que está protegido y regulado para garantizar que no se urbanice sin un control exhaustivo. Las construcciones en suelo rústico están muy limitadas, y las normativas tienden a ser estrictas para preservar la esencia rural y el medio ambiente.
Esto significa que cualquier edificación, construcción o cambio de uso en una finca rústica debe cumplir con unas normas especÃficas. A lo largo de los años, muchos propietarios han edificado sin cumplir con las normativas, lo que ha llevado a la existencia de numerosas fincas con construcciones o usos ilegales.
La nueva Ley de Suelo Rústico de las Islas Baleares, también conocida como la "Ley Rústica", regula estos aspectos e introduce medidas para la legalización extraordinaria de fincas y edificaciones que no cumplan con la normativa actual.
Principales Aspectos de la Nueva Ley Rústica
La Ley Rústica de Baleares introduce un proceso de legalización extraordinaria para aquellas construcciones, instalaciones y usos que no cumplen con la normativa vigente, pero que ya no pueden ser derribados o sancionados debido al paso del tiempo. El objetivo de esta ley es permitir a los propietarios regularizar su situación sin tener que enfrentar sanciones graves, siempre que se cumplan ciertos requisitos.
¿Qué Se Puede Legalizar?
Se pueden legalizar construcciones, instalaciones y usos que se encuentren en suelo rústico y que ya no estén sujetas a medidas de restablecimiento de la legalidad (como derribos o sanciones). Esto se aplica tanto a edificaciones residenciales como a instalaciones agrÃcolas, ganaderas, o cualquier otro tipo de construcción.
La ley prevé un periodo extraordinario de tres años para llevar a cabo la legalización. Durante este plazo, los propietarios pueden regularizar su situación sin que se les apliquen los parámetros urbanÃsticos generales que normalmente se exigen en suelo rústico.
¿Qué Tipos de Fincas o Edificaciones No Se Pueden Legalizar?
No todas las fincas rústicas o edificaciones pueden acogerse a este proceso de legalización extraordinaria. Existen ciertas excepciones importantes que debes tener en cuenta:
- Construcciones en terrenos sujetos a expropiación, cesión obligatoria o demolición.
- Edificaciones en dominio público, como zonas de protección de carreteras o áreas afectadas por la legislación de costas.
- Construcciones que impliquen una actividad que requiera la adquisición de derechos públicos limitados, como plazas turÃsticas, derechos de agua, etc.
- Edificaciones que requieran una declaración de interés general y que no hayan sido previamente declaradas como tal.
Es importante revisar si tu finca o construcción entra en alguna de estas excepciones antes de iniciar el proceso de legalización.
Pasos para Legalizar una Finca Rústica en Mallorca
A continuación, te explicamos los pasos que debes seguir para legalizar una finca rústica en Mallorca bajo la nueva Ley Rústica:
1. Verificar la Antigüedad de la Construcción o Uso
Uno de los requisitos fundamentales para la legalización es demostrar que la construcción o uso irregular se llevó a cabo antes de una fecha determinada. Para fincas ubicadas en áreas de especial protección, como las que están incluidas dentro del ámbito de la Ley 1/1991, de Espacios Naturales, es necesario acreditar que la edificación se realizó antes del 10 de marzo de 1991. En otros casos, las construcciones o cambios de uso implantados antes del 29 de mayo de 2014 pueden ser susceptibles de legalización, dependiendo del caso.
Es fundamental que puedas acreditar la fecha exacta de la construcción mediante documentación oficial, fotografÃas aéreas o cualquier otra prueba válida.
2. Solicitar la Legalización Extraordinaria en el Ayuntamiento
El siguiente paso es solicitar la legalización extraordinaria en el ayuntamiento correspondiente. Para ello, deberás presentar una solicitud formal acompañada de un proyecto técnico de legalización redactado por un arquitecto. Este proyecto debe estar adaptado a las particularidades del suelo rústico y debe incluir todas las medidas ambientales necesarias.
3. Presentar el Certificado de No Infracción UrbanÃstica
Uno de los requisitos esenciales es obtener un certificado de no infracción urbanÃstica, que garantice que no existen sanciones urbanÃsticas pendientes sobre la finca. Este certificado es imprescindible para demostrar que la finca no ha sido objeto de medidas de restablecimiento de la legalidad.
Este certificado, además de ser clave para la legalización, también será importante para facilitar que posibles compradores obtengan financiación bancaria en caso de una venta futura, ya que los bancos suelen exigir esta garantÃa.
4. Abonar las Tasas e Impuestos Correspondientes
El proceso de legalización está sujeto al pago de tasas e impuestos, que se calculan en función del coste de ejecución material de las obras o instalaciones que se desean legalizar. La normativa establece un porcentaje que varÃa en función del año en el que se presente la solicitud:
- 10% en el primer año de vigencia del procedimiento.
- 12,5% en el segundo año.
- 15% en el tercer año.
Este porcentaje se aplicará sobre el coste de ejecución material de la construcción o instalación que se legaliza, y se establecerá en la resolución que apruebe la legalización.
5. Presentar el Certificado de Eficiencia Energética y la Cédula de Habitabilidad
Si la finca cuenta con edificaciones destinadas a vivienda, es obligatorio que obtengas la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética. Estos documentos son necesarios para regularizar el uso residencial de la edificación.
6. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez que la legalización sea aprobada por el ayuntamiento, deberás inscribir la finca en el Registro de la Propiedad. En el caso de viviendas, la resolución debe incluir una mención explÃcita de la prohibición de destinar la finca a la comercialización de estancias turÃsticas. Esta prohibición se debe registrar en el Registro de la Propiedad junto con la escritura de la obra nueva.
Beneficios de Legalizar una Finca Rústica
La legalización de una finca rústica tiene numerosas ventajas, tanto para los propietarios actuales como para los futuros compradores:
- Aumento del valor de la propiedad: Una finca regularizada tiene mayor valor de mercado, ya que los compradores están dispuestos a pagar más por una propiedad que no presenta riesgos legales.
- Posibilidad de vender sin problemas: Las fincas rústicas legalizadas son más fáciles de vender, ya que no presentan barreras legales que puedan desalentar a los compradores.
- Facilidades para obtener financiación bancaria: La legalización de las construcciones y la obtención de la cédula de habitabilidad facilita a los posibles compradores la obtención de una hipoteca, lo que aumenta las posibilidades de venta.
Conclusión
La nueva Ley Rústica de Baleares ofrece una oportunidad única para regularizar fincas y edificaciones en suelo rústico que, en otras circunstancias, podrÃan enfrentar sanciones o dificultades legales. Es fundamental que los propietarios aprovechen este periodo extraordinario de tres años para poner en orden sus propiedades, asegurando asà su valor y su potencial de venta en el futuro.
Este blog te proporciona una guÃa detallada sobre cómo legalizar una finca rústica en Mallorca según la nueva normativa. Si tienes más preguntas o deseas recibir asesoramiento personalizado, en Inmogestión Balear estaremos encantados de ayudarte, no dudes en contactarnos.
