Las Partes o Mitades Indivisas de Propiedades: Qué Son y Cómo Gestionarlas en Mallorca

En el mercado inmobiliario de Mallorca, como en el resto de España, existe una figura legal que puede generar dudas entre compradores y vendedores: las partes indivisas. Este tipo de propiedad se refiere a la copropiedad de un inmueble en la que los dueños no tienen una parte física determinada de la propiedad, sino que todos los copropietarios poseen una cuota abstracta del total. A continuación, desglosamos qué son las partes indivisas, los retos que presentan y las opciones para gestionarlas de manera efectiva.

¿Qué es una parte indivisa?

Una parte indivisa hace referencia a la situación en la que una propiedad tiene más de un titular, pero no se ha dividido físicamente entre ellos. Esto significa que los copropietarios tienen derechos sobre la totalidad del bien, pero no sobre una parte concreta. Por ejemplo, si dos personas compran conjuntamente una casa, cada una posee el 50% de la misma, pero no pueden decir que una tiene el dormitorio y la otra el salón; ambos son dueños de todas las partes por igual.

En Mallorca, las partes indivisas suelen aparecer en herencias, donde varios herederos reciben una propiedad sin dividirla, o cuando varios socios o familiares adquieren conjuntamente un inmueble.

Desventajas de las partes indivisas

Las partes indivisas pueden generar varios problemas, tanto a nivel de gestión como en caso de venta. Algunos de los principales inconvenientes incluyen:

• Dificultad para vender: Un propietario no puede vender una parte física de la propiedad, solo su porcentaje de participación. Esto significa que cualquier potencial comprador adquiriría una parte abstracta, lo que complica las transacciones, ya que pocos inversores están interesados en adquirir una propiedad sin poder disponer de una parte concreta.
• Conflictos entre copropietarios: La toma de decisiones importantes, como reformas o la venta, requiere el acuerdo de todos los copropietarios. Si uno de ellos se niega, la situación puede volverse insostenible. En muchos casos, esto lleva a desacuerdos y conflictos prolongados.
• Costes compartidos: Los gastos de mantenimiento, impuestos, y otros costes asociados a la propiedad deben repartirse entre los copropietarios. Esto puede generar problemas si alguno de ellos no está en disposición o no desea contribuir económicamente.

Opciones para gestionar las partes indivisas

1. División de la propiedad (Extinción de condominio)
   Esta es la solución más directa si los copropietarios desean poner fin a la situación de indivisión. La extinción del condominio consiste en dividir físicamente la propiedad, si es posible, o en que uno de los propietarios compre la parte del otro, convirtiéndose en el único titular. En Mallorca, este proceso puede llevar tiempo debido a la lentitud de los Juzgados, pero es una de las opciones más viables para resolver disputas o facilitar la venta.
2. Venta conjunta
   Otra opción es que todos los copropietarios acuerden vender la propiedad de manera conjunta. Esto suele ser más sencillo en términos de mercado, ya que los compradores preferirán adquirir la totalidad del inmueble en lugar de una cuota indivisa. En Mallorca, donde el mercado inmobiliario es muy activo, especialmente en zonas de alta demanda, esta puede ser una opción lucrativa si se gestiona correctamente.
3. Acordar un uso concreto
   En algunos casos, los copropietarios pueden llegar a un acuerdo en el que se establecen reglas sobre el uso y disfrute de la propiedad, sin necesidad de vender o dividirla. Esto puede ser útil en el caso de propiedades vacacionales o segundas residencias en Mallorca, donde los copropietarios podrían establecer calendarios para el uso de la vivienda.
4. Subasta judicial
   Si los copropietarios no logran ponerse de acuerdo, una de las partes puede solicitar una subasta judicial. En este caso, la propiedad se subastará, y el precio obtenido se repartirá entre los copropietarios según su cuota. Sin embargo, esta opción puede ser la menos deseable, ya que en muchas ocasiones el precio obtenido en una subasta es inferior al valor de mercado.
5. Venta de parte indivisa
   La venta de la parte indivisa por no llegar a un acuerdo con el resto de propietarios, es una posibilidad escogida por muchos co-propietarios que no desean seguir luchando y esperando una solución más favorable, el gran inconveniente es que el precio que se paga habitualmente por las partes indivisas viene a ser un 50% del valor de dicha parte.

Partes indivisas en herencias

Uno de los contextos más comunes en los que se dan las partes indivisas es el de las herencias. En Mallorca, donde muchas propiedades han sido transmitidas de generación en generación, no es raro que varios herederos reciban conjuntamente una propiedad. En estos casos, es común que surjan desacuerdos sobre qué hacer con el bien heredado. La venta de una cuota indivisa heredada puede ser compleja, ya que no todos los herederos estarán de acuerdo con las condiciones.

Un especialista en derecho inmobiliario o sucesorio en Mallorca puede ser esencial para guiar a los herederos en estos casos, ayudando a encontrar una solución consensuada y evitar que la situación se alargue innecesariamente.

Cómo afectan las partes indivisas al mercado inmobiliario en Mallorca

Las partes indivisas pueden influir en el mercado inmobiliario de Palma. Debido a su complejidad, este tipo de propiedad tiende a permanecer en el mercado durante más tiempo. Muchos compradores prefieren evitar estas situaciones debido a los posibles conflictos y las dificultades que implican. Esto puede generar una bajada en el valor de las propiedades indivisas en comparación con inmuebles con un único propietario.

Sin embargo, también hay inversores que ven una oportunidad en las partes indivisas. Al ser propiedades que suelen venderse a precios más bajos debido a su complejidad, algunos compradores las adquieren con el objetivo de negociar posteriormente con los copropietarios y obtener el 100% de la propiedad.

Conclusión

Las partes indivisas son una figura legal común en Mallorca, especialmente en herencias o en adquisiciones conjuntas. Sin embargo, presentan varios desafíos tanto a nivel de gestión como de venta. Para los propietarios que se encuentran en esta situación, es crucial conocer las opciones legales disponibles, como la extinción del condominio o la venta conjunta, para evitar conflictos y maximizar el valor de la propiedad. Además, contar con asesoramiento legal e inmobiliario puede ser clave para gestionar estas situaciones de manera efectiva y rentable.

En Inmogestión Balear, somos expertos en la gestión de propiedades con partes indivisas, ayudando a nuestros clientes a resolver conflictos y a encontrar soluciones que beneficien a todas las partes implicadas. Si tienes una propiedad en copropiedad o estás considerando vender una parte indivisa, no dudes en contactar con nosotros para recibir asesoramiento profesional.